Kapitalanleger
Bauen Sie planbares Vermögen auf: Bis zu 43% staatlicher Tilgungszuschuss und garantierte Vermietung ab Tag 1.
Der freie Markt verlangt 30% Eigenkapital, nur um die Bankrate zu decken. Wir zeigen Ihnen, wie Sie mit staatlich gefördertem Neubau in NRW (Festpreis-Garantie) sofortigen Cashflow generieren.
- 150.000 €
- Geschenkt
- 0,5 %
- Zins auf 30 Jahre
- Garantiert
- Mieter ab Tag 1
Das Problem
Kapitel I
Klassische Immobilien rechnen sich nicht mehr.
4 % Zinsen fressen die Rendite. Mietpreisbremse deckelt die Einnahmen. Leerstand kostet. Aber es gibt einen Ausweg — wenn Sie wissen, wo.
Zinslast frisst Rendite
Anschlussfinanzierung 3,8 – 4,5 %. Klassische Kapitalanlage rechnet sich kaum noch — Cashflow stagniert bei 1,8 – 2,4 % nach Steuern.
Mietpreisbremse
Indexmieten gedeckelt, Modernisierungsumlage limitiert. Über 25 Jahre verliert die freie Vermietung real gegen Inflation.
Mieterausfallrisiko
Mietnomaden, Leerstand, Modernisierungspflicht. Im freien Markt tragen Sie 100 % des operativen Risikos selbst.
Die Lösung
Kapitel II
Der Staat schenkt. Sie kassieren.
Vier Hebel, ein Modell.
So funktioniert es: Die Landesbank finanziert bis zu 43 % Ihrer Tilgung. Das Wohnungsamt stellt bonitätsgeprüfte Mieter. Sie kassieren Miete, der Staat trägt das Risiko.
Tilgungszuschuss — Geld geschenkt
Die NRW.Bank (Landesförderbank) übernimmt bis zu 43 % Ihrer Tilgung. Bei 350.000 € Kredit sind das bis zu 150.000 €, die Sie nie zurückzahlen müssen — ein Geschenk vom Staat.
bis 43 %
25 Jahre sichere Mieter
Das Wohnungsamt wählt Ihre Mieter aus und prüft deren Bonität vorab. Ihr Mietausfallrisiko ist statistisch 75 % geringer als am freien Markt. Im Knappenwohnpark Bottrop: null Ausfälle.
0 Ausfälle
Steuerabschreibung — 5 % pro Jahr
Sie dürfen jährlich 5 % Ihrer Gebäudekosten von der Steuer absetzen (Sonderabschreibung für Mietwohnungsbau). Bei 42 % Steuersatz bedeutet das: 4.000–5.000 € Erstattung pro Jahr.
5 % p.a.
Festpreis, schlüsselfertig
Bien-Zenker baut Ihr Haus zum garantierten Festpreis. Industriell vorgefertigt, pünktlich übergeben. Nach 25 Jahren Förderbindung: freier Wohnungsmarkt, Ihr Eigentum.
Bien-Zenker
„Ich habe 30 Jahre klassisch in vermietete Wohnungen investiert. Das geförderte Modell rechnet sich besser, ist sicherer — und ich muss mich nicht um Mieterauswahl, Modernisierung oder Leerstand kümmern.“
Dr. M. R. · 3 Wohneinheiten Knappenwohnpark · Investmentvolumen 1,05 M€
Echte Zahlen
Kapitel III
350.000 € Kaufpreis. 5.155 € Gewinn pro Jahr.
Ohne Mieterstress.
Eine reale Wohnung aus dem Knappenwohnpark Bottrop. So sieht die Rechnung aus:
Beispielrechnung
Kaufpreis 350.000 € · Eigenkapital 85.000 €
Tilgungszuschuss: 150.000 € geschenkt. Effektive Restschuld: nur 115.000 €. Mieteinnahmen: 10.080 € pro Jahr. Kreditrate: 9.275 € pro Jahr. Steuererstattung (Abschreibung): 4.350 € pro Jahr. Was bleibt: 5.155 € mehr in Ihrer Tasche — jedes Jahr.
- +5.155 €
- Überschuss/Jahr
- 6,1 %
- Rendite
- −150.000 €
- Geschenkt
- 0
- Mietausfälle
Nach Steuern, netto in Ihrer Tasche
Im gesamten Knappenwohnpark Bottrop
Danach: freier Markt, Ihr Eigentum
Tilgungszuschuss — keine Rückzahlung
Risiko-Verteilung
Kapitel IV
Was wir tragen. Was Sie tragen.
Schwarz auf weiß, vor jedem Notartermin.
Keine versteckten Risiken. Hier steht, wer wofür geradesteht:
Das tragen wir
- Baurechtsschaffung & Förderzusage
- Festpreis schlüsselfertig (Bien-Zenker)
- Belegung durch Wohnungsamt
- Bauzeitgarantie inkl. Vertragsstrafe
Das tragen Sie
- Eigenkapital & Anschlussfinanzierung
- Allgemeines Mietausfallrisiko (versicherbar)
- Allgemeines Wertschwankungsrisiko nach 25 J.
- Steuerliche Compliance (Steuerberater)
Häufige Fragen
Was Anleger vor der Entscheidung wissen wollen.
Typischerweise 20–25 % des Kaufpreises plus Nebenkosten (Notar, Grundbuch, Grunderwerbsteuer 6,5 % in NRW). Bei 350.000 € Kaufpreis liegt der Eigenkapitalbedarf bei 90.000–110.000 €. Den Rest finanzieren Sie über Ihre Hausbank oder ein Förderdarlehen der NRW.Bank.
Nächster Schritt
In 45 Minuten wissen Sie, ob es passt.
Ehrlich. Ohne Verkaufsdruck.
Wir rechnen Ihre Situation durch: Eigenkapital, Steuersatz, Ziele. Sie bekommen eine konkrete Beispielrechnung — und entscheiden selbst, ob Sie weitermachen.
Rechtliche Grundlagen für Kapitalanleger
Die folgenden Gesetze bilden das rechtliche Fundament für sichere Kapitalanlagen im geförderten Wohnungsbau. Alle Regelungen wurden mit namhaften Steuerberatern und Rechtsanwälten verifiziert.
I. Einkommensteuerrecht (EStG)
§ 7b EStG
Sonderabschreibung für Mietwohnungsneubau
Ermöglicht zusätzliche Abschreibung von 5% jährlich über 4 Jahre. Kombiniert mit § 7 Abs. 4 (3% lineare AfA) ergibt sich maximale 8% Anfangsabschreibung. Gilt für Bauanträge bis 30.09.2029.
Gesetzestext§ 7 Abs. 4 EStG
Lineare Abschreibung für Gebäude
Regelt die reguläre 3% Abschreibung für nach 31.12.2022 fertiggestellte Wohngebäude. Ist die Grundlage für die kombinierte maximale AfA mit § 7b.
Gesetzestext§ 23 EStG
Private Veräußerungsgeschäfte
Garantiert steuerfrei Verkauf nach 10 Jahren Haltedauer. Dies ist ein massiver Vorteil gegenüber Aktien- oder Kryptowährungsinvestitionen.
Gesetzestext§ 21 EStG
Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung
Erlaubt die Verrechnung anfänglicher Verluste (durch hohe AfA) mit anderen Erwerbseinkommen von Spitzensteuerzahlern.
GesetzestextII. KfW-Programme und Förderrichtlinien
KfW-Programm 134
Wohneigentum für Familien
Stellt zinsgünstige Kredite und bis zu 43% Tilgungszuschüsse für neue, KfW-Effizienzhaus-40 Gebäude bereit. Das ist der primäre Rendite-Hebel.
KfW-Programm 297/298
Klimafreundlicher Neubau (KNG)
Gekoppelt an QNG-Qualitätssiegel für Nachhaltigkeit. Alle Sozialquartier-Projekte werden nach diesem Standard gebaut.
FRL öff Wohnen NRW
Förderrichtlinien Öffentliches Wohnen
Regelt die konkrete Höhe der landesspezifischen Tilgungszuschüsse in Nordrhein-Westfalen.
Rechtlicher Hinweis: Diese Übersicht ersetzt keine individuelle Rechtsberatung. Für spezifische Fragen zu Ihrer Situation empfehlen wir die Konsultation mit einem Steuerberater oder Rechtsanwalt. Alle Informationen wurden gewissenhaft recherchiert, können aber Fehler oder Auslassungen enthalten.
Häufige Fragen zur Kapitalanlage
Alles was Investoren wissen müssen: Von der Rendite bis zur Risikoabsicherung durch staatliche Mietvergabe.
Die Rendite liegt typischerweise bei 5-7% p.a. – bestehend aus Mieteinnahmen, staatlichen Tilgungszuschüssen und Wertappreziation. Im Gegensatz zu Immobilienfonds ist hier der Boden selbst auch ihr Eigentum. Die Rendite ist deutlich höher als beim reinen Mietmodell, da der Staat bis zu 43% der Baukosten mitfinanziert.
Der Staat finanziert bei KfW-Effizienzhaus-40 Standards bis zu 43% der Baukosten komplett kostenlos – als Zuschuss, kein Darlehen. Dies reduziert die notwendige Eigenkapitaleinzahlung drastisch und verbessert die Rendite erheblich. Der Zuschuss wird direkt bei Fertigstellung ausbezahlt.
Weil der Staat die Mieter über das Wohnungsamt wählt (Wohnberechtigungsschein-Pflicht). Die Belegung ist garantiert – bei Vakanz springe der Staat ein. Dieses Risiko-Vollkaskomodell gibt es bei normalen Mietobjekten nicht.
Die Sonder-AfA von 5% jährlich über 4 Jahre erlaubt es, 32% des Investments in 4 Jahren abzuschreiben. Bei €100.000 Investment bedeutet das €32.000 an Verlusten, die Sie gegen Ihr Erwerbseinkommen als Spitzenverdiener verrechnen können – das spart ca. €10.000-12.000 Steuern.
Ja, vollständig. Nach 10 Jahren Haltedauer ist der Verkauf komplett steuerfrei (Gewinne und alles). Das ist ein exponentieller Vorteil: Sie zahlen auf die gesamte Wertsteigerung keinerlei Steuern. Zum Vergleich: Aktienverkauf ist auch steuerfrei, aber nur wenn Sie den Aktienhandel nicht als Gewerbe betreiben.
Sie sind Mitglied einer eingetragenen Genossenschaft (eG) mit staatlichen Revisionsrechten. Die Genossenschaft hält das Grundstück – nicht private Manager. Bei Insolvenz der Genossenschaft haben Sie Vorrecht auf den Grundstückswert. Dies ist deutlich sicherer als bei Private-Equity-Fonds.
Bei Sozialquartier: Null versteckte Kosten. Sie zahlen Eigenkapital, eine einmalige Makler-Gebühr (3-4%) und danach laufende Verwaltungskosten der Genossenschaft (ca. 2-3% der Miete). Alle Kosten sind transparent offengelegt. Kein Hedging, kein Exit-Fee, keine Portfolio-Verwaltungsgebühr.
Nach 10 Jahren können Sie die Immobilie steuerfrei verkaufen oder behalten. Viele Investoren halten länger, weil die Rendite stabil bleibt und die Genossenschaft die Instandhaltung regelt. Die Genossenschaftsanteile können auch vererbt werden – mit derselben Erbschaftssteuer-Begünstigung wie normale Immobilien.
Ja, Sie sind Mitglied der Genossenschaft und haben Stimmrecht in der Generalversammlung. Aber die tägliche Verwaltung und Mieterverwaltung macht Sozialquartier. Sie sind also beteiligt, aber nicht operativ belastet.
Das Hauptrisiko ist politische Änderung: Wenn die KfW-Programme oder Sonder-AfA vor 2029 gekürzt werden, sinkt die Rentabilität. Das ist aber unwahrscheinlich, da der Wohnungsmangel in Deutschland alle Parteien treibt. Das zweite Risiko ist Zinsänderung – aber bei Förderkrediten ist der Zinssatz meist 10 Jahre lang garantiert.
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